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新國五條出臺(tái)之后，全國各地紛紛推出購房限制條件，嚴(yán)防炒房投機(jī)倒把。其中，二套房購買政策變化明顯。目前，全國各地基本達(dá)成一致，公積金貸款買二套房首付必須大于6成，北京市二套房公積金貸款更是要求70%的首付款。

首套房、二套房都是可以申請(qǐng)公積金貸款的，不過二者的貸款額度有所不同。

隨著各大銀行貸款政策的收緊，二套房公積金貸款的門檻也是逐步提高。雖然各地的政策有所差異，但是申請(qǐng)過二套房公積金貸款的朋友，一定對(duì)其深有感觸。不僅二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)越來越嚴(yán)苛，而且二套房公積金貸款額度也有明顯的下降。

煙臺(tái)購房：一套房貸未還完影響二套房公積金貸款額度

第一套房用的公積金加商貸組合貸款，如果只把第一套房的公積金貸款還完，商貸未還完，那第二套房能再用公積金貸款嗎？是否首付6成，利率1.1倍。

二套房是可以申請(qǐng)公積金貸款的，首付不低于60%，利率執(zhí)行同期人民銀行基準(zhǔn)公積金利率的1.1倍。但在計(jì)算貸款額度時(shí)需要先扣除負(fù)債，也就是未還清的商貸，屆時(shí)可能影響你的申請(qǐng)額度。

組合貸款未還清 二套房能用公積金

煙臺(tái)住房公積金管理中心表示：二套房是可以申請(qǐng)公積金貸款的，首付不低于60%，利率執(zhí)行同期人民銀行基準(zhǔn)公積金利率的1.1倍。但在計(jì)算貸款額度時(shí)需要先扣除負(fù)債，也就是未還清的商貸，屆時(shí)可能影響你的申請(qǐng)額度。

南京二套房公積金貸款首付為六成

南京市市公積金的貸款政策為：購買首套房的，商品房最低首付20%且面積在90平方米以下，二手房最低首付為30%；購買二套房的，首付一律為60%，且利率要上浮至1.1倍。在可貸額度上，個(gè)人最高可貸30萬元，家庭最高可貸60萬元。

南京公積金的這一政策已經(jīng)執(zhí)行了一年半，目前沒有任何變化，在實(shí)際操作中，能享受到首付20%的情況并不多。“原因很簡(jiǎn)單，有不少人使用的是組合貸款，那就必須要符合商貸的標(biāo)準(zhǔn)”，該人士解釋說，商貸的首付款最低為30%，買房人必須達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)才能申請(qǐng)到貸款。換句話說，只有選擇純公積金貸款的首套房買家，才能享受到首付20%的政策。

南京市公積金政策的上一次調(diào)整是在2011年10月，當(dāng)時(shí)南京市將首套房公積金貸款最低首付比例從30%下調(diào)到20%，首套房為二手房的，首付最低需30%。在下調(diào)首付比例的同時(shí)，南京市當(dāng)時(shí)還上調(diào)了公積金貸款額度，由原來20萬元/人、40萬元/戶，上調(diào)到30萬元/人、60萬元/戶，省級(jí)機(jī)關(guān)公積金貸款政策也與南京市保持同步。而購買的是第二套房的話，公積金貸款首付為60%，利率上浮至1.1倍。

專家指導(dǎo)意見

方案一：公積金貸款較為適用第二套住房

從公積金貸款政策來看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請(qǐng)公積金貸款購買第二套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì)被認(rèn)為第二套房產(chǎn)，仍會(huì)視為首套住房按其政策操作，首付20%，利率為基準(zhǔn)利率。

方案二：再次貸款如選擇商貸，勢(shì)必會(huì)算做二套

現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策還是較嚴(yán)格要求的，根據(jù)“07.9.27”政策及“07.12.11”補(bǔ)充通知規(guī)定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過款，那么再次貸款買房就會(huì)算做二套房。“偉嘉安捷”指出，只不過現(xiàn)在貸款購買第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時(shí)還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對(duì)于借款人來說已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。

方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套

“偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結(jié)清后再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結(jié)清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來，組合貸款對(duì)借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢。