基準(zhǔn)收益率是經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要參數(shù)，是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的重要判據(jù)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)確定基準(zhǔn)收益率的方法主要是直接采用社會折現(xiàn)率、加權(quán)平均資本成本、德爾菲法、資本資產(chǎn)定價(jià)模型及結(jié)合加權(quán)平均資本成本和資本資產(chǎn)定價(jià)模型來確定的。它們的使用都有些不適應(yīng)我國目前市場經(jīng)濟(jì)的要求。房地產(chǎn)基準(zhǔn)收益率如何確定？通過分析目前使用它們存在的問題以便以后能針對發(fā)現(xiàn)的問題找到確定基準(zhǔn)收益率更好的方法。

房地產(chǎn)基準(zhǔn)收益率如何確定？房地產(chǎn)業(yè)目前應(yīng)該沒有基準(zhǔn)收率，和區(qū)位、取地成本、市政配套、房屋性質(zhì)（住、商、

辦等）關(guān)系極大。一般來看，投資年收益率在10---15左右。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，其內(nèi)部編制的excel表中顯示大概在15% 一般項(xiàng)目總體利潤30%,開發(fā)周期2-3年，所以基準(zhǔn)收益率應(yīng)在10%-15%之間。做可研一般用12% ，萬科的主營業(yè)務(wù)利潤率有28.54% 首先要明確什么是“基準(zhǔn)收益率”，不要將某個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）和基準(zhǔn)收益率（Hurdle Cut-Off Rate）混為一談。

基準(zhǔn)收益率也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最的受益水平。是投資決策者對項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值?；鶞?zhǔn)收益率是投資資金應(yīng)當(dāng)獲得的最低盈利率水平，是評價(jià)和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的依據(jù)，是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。

房地產(chǎn)基準(zhǔn)收益率如何確定？各行業(yè)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率各不相同，做可研報(bào)告的必須熟悉如何查到該行業(yè)的基準(zhǔn)收益率?？蓮膰野l(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》第三版P202~205查到。 

房地產(chǎn)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率，規(guī)定融資前財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率為12%，資本金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13%。（ 正確理解基準(zhǔn)收益率含義，基準(zhǔn)收益率也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的受益水平。是投資決策者對項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值。

基準(zhǔn)收益率是投資資金應(yīng)當(dāng)獲得的最低盈利率水平，是評價(jià)和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的依據(jù)，是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。

財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定的基本原則是在充分考慮了當(dāng)前中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基本情況，考慮到建設(shè)項(xiàng)目籌資渠道的多樣性及建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的差異性提出的，因而這個(gè)原則是適用的。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)體制改革正向縱深發(fā)展，投資體制改革也圍繞市場對資源配置的基礎(chǔ)作用而進(jìn)行，投資領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況和新特點(diǎn)，

在投資領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)了投資規(guī)模逐年增大的趨勢，2002年中國投資規(guī)模為40600億人民幣，是1980年的44倍；投資主體呈多元化趨勢，目前國有經(jīng)濟(jì)和非國有經(jīng)濟(jì)投資呈各占半壁江山的局面；投資呈現(xiàn)區(qū)域不平衡性，東南沿海地區(qū)投資持續(xù)走強(qiáng)，占中國的投資一半以上。筆者認(rèn)為在投資體制改革圍繞市場對資源配置的基礎(chǔ)作用而開展的環(huán)境條件下，行業(yè)很難定出一個(gè)能夠指導(dǎo)中國性的行業(yè)基準(zhǔn)收益率，由于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)之間競爭和商業(yè)保密等因素，咨詢?nèi)藛T和業(yè)主也很難獲得中國區(qū)域或主要產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益值。因而采用融資成本為基礎(chǔ)并考慮相關(guān)因素后，確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率將是一個(gè)比較適合當(dāng)前投資體制改革特點(diǎn)而又行之有效的方法。

財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求，不同類別的項(xiàng)目對財(cái)務(wù)上可行的最低要求是不一樣的，如高技術(shù)含量項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的期望值是十分不同的，一般地說，項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的確定應(yīng)考慮項(xiàng)目融資成本、風(fēng)險(xiǎn)因素和投資者對項(xiàng)目效益的最低期望值三個(gè)因素。