近年來，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，全款買房恐怕只是極少數(shù)人才有的舉動(dòng)，絕大多數(shù)都會(huì)選擇貸款買房，公積金貸款買房或者商業(yè)貸款亦或者組合貸款買房。當(dāng)然，有住房公積金的朋友大多會(huì)選擇公積金貸款買房，因?yàn)楣e金貸款利息要比商業(yè)貸款低很多。那么，公積金貸款買房流程有哪些？在貸款買房時(shí)如何選擇貸款方式更合適呢？本文將為您詳細(xì)介紹。

公積金貸款買房流程

1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。

2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行業(yè)可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。

(1)借款人身份證件(指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明；

(2)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和收入證明；

(3)合法的購(gòu)(建、修)住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

(4)抵押物或資物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明；

(5)有所購(gòu)(建、修)住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自有資金，并保證用于支付所購(gòu)(建、修)住房的首付款；

(6)自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；

(7)對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明；

(8)有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；

(9)住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

3、住房資金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。

4、受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續(xù)。

5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。

不同人群貸款買房選擇技巧

1、直客式房貸:省本錢

“直客式”房貸又叫“超前按揭”,就是個(gè)人先找銀行貸款,然后再去買房。銀行直接貸款給買房者,不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保,貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等,都可根據(jù)購(gòu)房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

優(yōu)點(diǎn):買房時(shí)可辦理一次性付款,這樣房?jī)r(jià)通?？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬?yōu)惠。另外,由于繞過了開發(fā)商和中介的環(huán)節(jié),“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費(fèi)。

缺點(diǎn):沒有開發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司,因此會(huì)多付一筆擔(dān)保費(fèi)。并且銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),對(duì)申請(qǐng)直客式房貸的市民設(shè)置的門檻較高。據(jù)記者了解,最受銀行青睞的“直客式房貸”申請(qǐng)人是政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據(jù)悉,各級(jí)政府機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)特派機(jī)構(gòu)、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫等單位的在冊(cè)入編員工,往往能比較容易申請(qǐng)到“直客式房貸”。

適宜人群:有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購(gòu)房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

2、固定房貸:規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)

這種房貸產(chǎn)品的特點(diǎn)在于,在貸款期限內(nèi),不論銀行利率如何變動(dòng),借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。目前,建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。

優(yōu)點(diǎn):利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整,而將未來的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。

缺點(diǎn):雖然各家銀行在推出固定房貸時(shí),考慮到降息的問題,紛紛推出相關(guān)對(duì)策。但是仔細(xì)研究相關(guān)產(chǎn)品,在規(guī)避降息問題上,可能還是會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。例如,光大銀行的固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù),原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房),辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi);對(duì)于已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸。只有固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的,才免收違約金。

適宜人群:主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預(yù)期的人;三是一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。

友情提醒:如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸,或想增加還款額的購(gòu)房者,最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸,因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達(dá)貸款余額的3%(貸款存續(xù)期在一年以內(nèi))。

3、入住還款法:減輕初期壓力

去年,招行推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解,“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始,與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。

優(yōu)點(diǎn):有效降低購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。

缺點(diǎn):由于加上了約定期還的利息,從整體上看,實(shí)際還款的總金額會(huì)比正常還款多。

適宜人群:有穩(wěn)定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購(gòu)買家電等需求的年輕購(gòu)房者。

貸款買房常識(shí)

通常情況下，貸款買房的貸款方式有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款：

商業(yè)貸款：購(gòu)房者以所購(gòu)住房，或以自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)獲得貸款。

公積金貸款：指按時(shí)足額繳存住房公積金的購(gòu)房者，在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)，以其所購(gòu)(建)住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請(qǐng)的以住房公積金為資金來源的住房貸款。

組合貸款：一般是指同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款和公積金貸款，該貸款方式稱為組合貸款。比如，某購(gòu)房者申請(qǐng)住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時(shí)又不到所購(gòu)房?jī)r(jià)80%，可以再申請(qǐng)商業(yè)性貸款，兩項(xiàng)貸款總額不超過房?jī)r(jià)的80 %，這叫組合貸款。