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根據(jù)公積金貸款合同有關(guān)約定,在公積金貸款正常還款期間,經(jīng)借款合同簽訂各方同意,借款人正常還款一次以后可以提前部分還貸或提前一次性還清。所謂提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個(gè)人住房貸款本息的基礎(chǔ)上,提前償還部分或全部購(gòu)房借款的一種經(jīng)濟(jì)行為。那么,住房公積金貸款提前還款需要注意哪些事項(xiàng)?利息和日期如何計(jì)算呢?
如果從是否能獲得收益差價(jià)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)的話,不提前還款,而是把原本用于提前還款的錢用于投資,所獲收益能夠高于提前還款的利息支出就是劃算的。
就貸款機(jī)會(huì)而言,目前限貸政策影響不可忽視,沒(méi)有限貸政策前,提前還款后選擇再貸款購(gòu)房是部分借款人的合理選擇,但是限貸后提前還款再次購(gòu)房可能就無(wú)法再申請(qǐng)到貸款。
提前還款時(shí)間節(jié)點(diǎn)有講究當(dāng)還款期已經(jīng)過(guò)半,貸款剩余利息總額不高的時(shí)候,將準(zhǔn)備提前還款的錢投入可能獲取更高收益的項(xiàng)目是比較不錯(cuò)的選擇。
提前還款先后順序有講究公積金貸款利率較同期商貸利率低,因此,如果同時(shí)有商業(yè)性和住房公積金貸款的,應(yīng)該選擇先還商貸再還公積金貸款。
住房公積金貸款提前還款包括兩種形式:一種是提前償還部分個(gè)人住房貸款;另一種是提前償還全部個(gè)人住房貸款。例如,謝先生申請(qǐng)公積金貸款30萬(wàn)元,貸款期限為20年,在沒(méi)有逾期不還款的前提下,可以分次提前歸還一部分本金,每次提前還款后,相應(yīng)沖減余貸款本金。銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計(jì)算借款人的月均還款額,直至貸款本息全部還清。假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為9萬(wàn)元(本金是6萬(wàn)元,利息是3萬(wàn)元),謝先生決定提前還5萬(wàn)元,那么,本金就只剩下1萬(wàn)元,利息仍是3萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,提前清償?shù)?萬(wàn)元本金在以后期限不再計(jì)息,銀行只就尚未清償?shù)?萬(wàn)元本金及3萬(wàn)元利息,按不變的期限和利率重新計(jì)算的月均還款額。
計(jì)算原理:原月還款額=貸款總額×月利率+貸款總額×月利率÷[(1+月利率)還款總月數(shù)-1]原最后還款期=第一次還款時(shí)間+原貸款期限年(擬提前還款時(shí)間-第一次還款時(shí)間)=已還期數(shù)
提前還款時(shí)的已還款總額=已還期數(shù)×原月還款額提前還款時(shí)的已還利息額=∑已還期數(shù)個(gè)月利息
在縮短還款年限,月還款額基本不變的部分提前還款情況下:新的貸款額=貸款總額-擬還-(提前還款時(shí)的已還款總額-提前還款時(shí)的已還利息額)原月還款額=新的貸款額×月利率+新的貸款額×月利率÷[(1+月利率)還款總月數(shù)。
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