“按揭”猶如一把雙刃劍,雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力,但是其中的風(fēng)險也已經(jīng)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房屋所有權(quán)證之前,因?yàn)楦鞣N復(fù)雜的情況,銀行隨時可能要求開發(fā)商提供連帶保證責(zé)任,因而引發(fā)的各方風(fēng)險也會接踵而至。
按揭貸款保證金責(zé)任風(fēng)險
開發(fā)商在“按揭”中最大的風(fēng)險就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該風(fēng)險也可謂一切風(fēng)險之源頭,一切風(fēng)險也皆因之而生。
所謂“連帶保證責(zé)任”,就是作為被保證人的購房人,一旦不履行還款義務(wù),無論是惡意,還是善意,此時,作為受益人的銀行可以要求購房人承擔(dān)還款義務(wù),不僅包括本金,還包括利息、逾期利息、違約金,并承擔(dān)違約責(zé)任,也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。體現(xiàn)在訴訟中,銀行可以起訴購房人和開發(fā)商,也可以單獨(dú)起訴開發(fā)商。
按揭貸款保證金回購風(fēng)險
同樣是購房人逾期還款的違約行為,回購義務(wù)要求開發(fā)商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋,此時,開發(fā)商要出兩筆錢,一筆是購房人的首付款,一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。
可以看出,回購的結(jié)果使得房屋交易行為回溯到?jīng)]有交易之前,按揭銀行收回了貸款,購房人喪失了房屋,開發(fā)商痛苦的要從口袋里往外掏錢。
按揭貸款保證金追償風(fēng)險
開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任和回購責(zé)任的結(jié)果是開發(fā)商代購房人承擔(dān)了應(yīng)向按揭銀行承擔(dān)的付款責(zé)任。因此,開發(fā)商有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任之后,向購房人追償,彌補(bǔ)自己的損失。
開發(fā)商追償所能采取的方式有兩種,其一,開發(fā)商要求購房人賠償開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購責(zé)任的損失;其二,開發(fā)商解除商品房買賣合同,收回房屋。而這兩種方式均無保證措施,完全依賴法院判決和購房人的配合。
按揭貸款保證金風(fēng)險原因
一 購房原因
(1)購房人未獲得貸款
(2)購房人不能按期償還貸款
(3)購房人拖延辦理房產(chǎn)證
二 按揭銀行
(1)未按期放款或未按購房人的要求放款
(2)怠于行使解除權(quán)
此外,預(yù)售抵押登記已經(jīng)在實(shí)踐中廣為利用,并且也得到了法律的肯定,從這個角度而言,按揭銀行的貸款風(fēng)險得到了很好的保障,開發(fā)商可以說服銀行放棄要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。在《按揭合作協(xié)議》中約定銀行逾期放款的違約責(zé)任 此原因前文有所論述,在此不再贅述。當(dāng)然,銀行承擔(dān)逾期放款的違約責(zé)任的前提是購房人提供的材料真實(shí)有效。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資產(chǎn)生壓力,從而確保開發(fā)商回流按揭貸款保證金的迅速和及時。
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