過去,拿農(nóng)村集體土地房屋抵押,銀行根本不認,因為沒有房產(chǎn)證明,現(xiàn)在,和國有土地房屋一樣,農(nóng)村集體土地房屋今后也能抵押貸款了。但是農(nóng)村房屋抵押貸款要想走得更遠,還需邁過“三重山”。
首先,農(nóng)村房屋登記確權障礙。據(jù)廈門市農(nóng)商銀行工作人員介紹,申請“農(nóng)房寶”抵押貸款遇到的主要問題是許多農(nóng)戶沒有農(nóng)村房屋所有權證和農(nóng)村集體土地使用證,而它們是申請農(nóng)村房屋抵押貸款的先決條件之一。
從2003年開始,廈門啟動了農(nóng)村居民住宅及宅基地成片測繪與調(diào)查發(fā)證工作,同時建立精確的農(nóng)村房屋及宅基地權籍信息系統(tǒng)。但是,由于農(nóng)村人口多、面積大、范圍廣,再加上農(nóng)民的建設習慣,宅基地形狀經(jīng)常與審批示意圖不一致。長期以來,政府在農(nóng)村用地建房的審批管理上欠賬太多,造成用地建房手續(xù)不完整,登記工作難度很大。因此,廈門許多農(nóng)房還沒有“兩證”。此外,根據(jù)《廈門市農(nóng)村房屋抵押備案管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)有關規(guī)定,農(nóng)村房屋超占超建的部分不予受理抵押備案,但是事實上超占超建的現(xiàn)象在農(nóng)村很普遍,因此需要對農(nóng)村的房屋進行全面確權。
其次,農(nóng)村房屋抵押貸款面臨風險?!掇k法》規(guī)定,抵押農(nóng)村房屋的價值可由抵押當事人協(xié)商確定,也可由抵押當事人認可的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構評估確定。
農(nóng)村房地產(chǎn)評估基本上以當事人協(xié)商為主,銀行只能以估算價值為準。而且,貸款人的收入情況,貸款期間房屋是否存在隨意租賃、改建、翻建等情況,銀行必須對此知根知底,規(guī)避貸款風險。但是,農(nóng)村比城市難監(jiān)管,風險更大。
讓所有銀行更擔心的是,金融機構在受理農(nóng)村房屋抵押貸款時面臨抵押物變現(xiàn)風險,如抵押權人要以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得款項受償時,因農(nóng)村房屋所使用的土地為村集體所有,非本集體經(jīng)濟組織成員購買存在不能辦理產(chǎn)權的政策限制,且本集體經(jīng)濟組織成員購買也受一戶一宅的限制,抵押物變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓受到限制。
有鑒于此,廈門建立了農(nóng)村房屋抵押貸款融資風險分擔機制,由市、區(qū)財政共同出資設立農(nóng)村房屋抵押融資風險補償專項資金,在農(nóng)村房屋抵押貸款無法履行債務的情形,按金融機構抵押貸款在具體個案中本金最終損失的50%進行補償。但是,這仍然不能完全消除銀行的擔憂,也將影響金融機構的積極性。
最后,農(nóng)民若失房,居住問題如何解決?目前,廈門還未發(fā)現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押融資壞賬的先例,不過隨著業(yè)務數(shù)量的增加,如果出現(xiàn)壞賬的情況,農(nóng)民的居住問題如何解決?這是農(nóng)房抵押貸款的最現(xiàn)實問題。
眾所周知,一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地,如果農(nóng)戶失去農(nóng)房,將流離失所。由此,《辦法》特別點明,抵押人須清楚抵押貸款逾期違約的可能后果,并書面承諾設定的抵押的房屋在依法償債后有適當?shù)木幼鏊也辉偕暾堈?。但是,要想根本解決這個問題,農(nóng)房抵押融資工作亟待同步推進配套制度,建立健全農(nóng)村住房保障制度,妥善安置抵押失房農(nóng)民。
長春個人貸款放寬政策
正品保險
國家金融監(jiān)督快捷投保
全方位一鍵對比省心服務
電子保單快捷變更安全可靠
7x24小時客服不間斷品牌實力
12年 1000萬用戶選擇客服 4009-789-789