在最近的幾年時(shí)間里，很多物業(yè)等相關(guān)的管理行業(yè)始終和是消費(fèi)者或者業(yè)主處在一個(gè)消費(fèi)定價(jià)與業(yè)主需求矛盾日益增長(zhǎng)的階段中，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)用于常規(guī)服務(wù)費(fèi)用的開(kāi)支在不斷的提高，也只有依靠收取管理費(fèi)等相關(guān)的費(fèi)用來(lái)進(jìn)行維持物業(yè)公司。

一、內(nèi)部收益率的計(jì)算步驟

(1)、凈現(xiàn)值和現(xiàn)值指數(shù)的計(jì)算

凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的資金流入量和流出量的差額,按照規(guī)定的折現(xiàn)率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值。因?yàn)樨泿糯嬖跁r(shí)間價(jià)值,凈現(xiàn)值的計(jì)算就是要把投資折成終值與未來(lái)收入進(jìn)行比較,可以運(yùn)用銀行計(jì)算終值的方法計(jì)算現(xiàn)值(也就是銀行的貼現(xiàn)),得出其計(jì)算公式:NPV=F/(1+i) n(其中F為終值、NPV為現(xiàn)值、i為折現(xiàn)率、n為時(shí)期。) 凈現(xiàn)值計(jì)算的關(guān)鍵是確定折現(xiàn)率,一般而言,投資收益率最低就是銀行利率,銀行利率相當(dāng)于貨幣的時(shí)間價(jià)值,也是進(jìn)行投資的最低機(jī)會(huì)成本, 最初測(cè)試折現(xiàn)率時(shí),宜采用當(dāng)時(shí)一年期銀行的存款利率。

例如:某物業(yè)公司為適應(yīng)轄區(qū)業(yè)主的需要以10萬(wàn)元投資一個(gè)新服務(wù)項(xiàng)目,在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,第一年扣除各種費(fèi)用后的純利潤(rùn)為0.1萬(wàn)元,第二年扣除各種費(fèi)用后的純利潤(rùn)為0.2萬(wàn)元,二年后以11萬(wàn)賣(mài)出,求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?

假如:一年期銀行的存款利率為5%,設(shè)定為折現(xiàn)率,各年收益的現(xiàn)值和為:

0.1×1/1+0.05+0.2×1/(1+0.05) 2 +11×1/(1+0.05) 2=10.2536萬(wàn)元。

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凈現(xiàn)值為收益現(xiàn)值總額減投資現(xiàn)值, 現(xiàn)值指數(shù)=收益現(xiàn)值總額/投資現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值,即:10.2536-10=0.2536萬(wàn)元; 現(xiàn)值指數(shù),即:10.2536/10=1.025。

我們可以得出這樣的結(jié)論:

凈現(xiàn)值大于0,現(xiàn)值指數(shù)大于1,說(shuō)明該項(xiàng)目投資可行。

二、內(nèi)部收益率計(jì)算中的要點(diǎn)

1、要合理確定低折現(xiàn)率i1 和高折現(xiàn)率i2,先設(shè)定一個(gè)折現(xiàn)率,如果所得凈現(xiàn)值不是接近于零的正數(shù),就要試用更高或更低的折現(xiàn)率,使求得的凈現(xiàn)值為接近于零的正數(shù),從而確定低折現(xiàn)率i1,在i1的基礎(chǔ)上,繼續(xù)增高折現(xiàn)率,直到找到一個(gè)接近于零的負(fù)數(shù)凈現(xiàn)值,確定高折現(xiàn)率i2。

2、為保證內(nèi)部收益率計(jì)算的準(zhǔn)確,低折現(xiàn)率i1和高折現(xiàn)率i2之差不應(yīng)大于5%。

3、使用的數(shù)據(jù)如:銀行利率、通貨膨脹率、行業(yè)利潤(rùn)率、預(yù)期收益率等要通過(guò)多方調(diào)查論證,盡量使用最新的、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中也要對(duì)每年的收益進(jìn)行跟蹤,如果與預(yù)測(cè)內(nèi)部收益率的實(shí)際收益相差很大,已經(jīng)顯露虧損的跡象,企業(yè)應(yīng)該大膽收縮,及時(shí)出售效益差的項(xiàng)目,保證主業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

內(nèi)部收益率作為投資項(xiàng)目效益重要的評(píng)價(jià)指標(biāo),但它不是唯一的判別指標(biāo),它表明的只是一個(gè)比率,不是絕對(duì)值,也有它的自身的優(yōu)缺點(diǎn)和局限性,在實(shí)際估算中,還應(yīng)與其他相關(guān)指標(biāo)結(jié)合起來(lái)運(yùn)用,才能保證項(xiàng)目估測(cè)的結(jié)果更為全面合理。

總之,在履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》的同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)能夠建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)防范體系,充分利用自身在地緣、人緣以及品牌等方面的優(yōu)勢(shì),不斷擴(kuò)大收入渠道,解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)的虧損問(wèn)題,就一定能使物業(yè)管理成為真正的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。