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在購(gòu)房時(shí),每個(gè)人會(huì)對(duì)自己的投資方式有一個(gè)長(zhǎng)期而周全的計(jì)劃,通過(guò)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,取得最低的融資成本。但是在具體操作中,還有許多細(xì)節(jié)性的問(wèn)題需要加以考慮,那么你是否知道,個(gè)人住房貸款的利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通貸款?貸款買(mǎi)房劃算嗎?
一貸款買(mǎi)房劃算嗎?次付清還是貸款劃算如果你有足夠的財(cái)力,可以一次性付清全部房款,但是辦理住房按揭貸款仍然是合算的。因?yàn)?,只要能取得高于貸款利率的投資收益,借款人可以把自己自有資金用作其他投資項(xiàng)目。
有些投資者可能是因?yàn)椴辉赋袚?dān)利息支出,不想負(fù)債,而將自己所有的積蓄一并取出,一次性付清了房款??墒谴课萁桓妒褂脮r(shí),如果想申請(qǐng)貸款裝修新家,這時(shí)再進(jìn)行融資,可以申請(qǐng)個(gè)人信用貸款或住房抵押貸款,但卻要承擔(dān)期限貸款利率,其10年期的貸款利率為621%。一貸款買(mǎi)房劃算嗎?同樣是拿出所新購(gòu)的住房抵押,由于借款人所選擇的貸款品種存在差異,利率是不同的。若借款人在購(gòu)房時(shí)就申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,其10年期的貸款利率為558%,同樣的融資,利率比期限利率低063%,以10萬(wàn)元貸款為例,10年里將少支出利息3786元。由此可以看出,個(gè)人住房貸款的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通貸款。
買(mǎi)房是一個(gè)較復(fù)雜的商業(yè)行為,而通過(guò)申請(qǐng)貸款,銀行已幫借款人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做了初步的調(diào)查和審查,而且完善的個(gè)人住房貸款操作無(wú)形之中為借款買(mǎi)房人把了一道房地產(chǎn)買(mǎi)賣和房地產(chǎn)抵押的政策關(guān)、法律關(guān)。因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)講,一貸款買(mǎi)房劃算嗎?為某個(gè)項(xiàng)目提供按揭貸款支持,定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查,而且銀行提供按揭的前提是有效的買(mǎi)房合同,銀行發(fā)放貸款的前提是有效的抵押。
時(shí)間15到20年最恰當(dāng)一個(gè)最基本的常識(shí)是,借款期限越長(zhǎng)每月還款就越少,但總還款額必然上升。10萬(wàn)元貸款借10年,每月約需還1090元,還款總額約13萬(wàn)元;貸款借20年,每月約需還690元,還款總額約166萬(wàn)元。專家認(rèn)為借款年限一般15到20年就足夠了,對(duì)普通百姓而言,退休以后再承擔(dān)較高還款壓力,風(fēng)險(xiǎn)較大。一貸款買(mǎi)房劃算嗎?此外,各商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)的營(yíng)銷中,會(huì)有一些利民措施。如“非指定樓盤(pán)按揭貸款業(yè)務(wù)”,購(gòu)房人若自己落實(shí)按揭銀行,而不需要房產(chǎn)商提供任何擔(dān)保,一般來(lái)說(shuō),可以享受房產(chǎn)商提供的一次性付款房?jī)r(jià)優(yōu)惠措施。
延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限越長(zhǎng)越好呢?讓我們來(lái)看一個(gè)例子。以借款10000元為例,如果2年還清,每月還款438元,利息負(fù)擔(dān)504元;如果4年還清,每月只需還款229元,每月還款減少209元,負(fù)擔(dān)減輕50%左右。但是利息負(fù)擔(dān)也從504元增加到了1004元,同樣增加了50%左右。而如果比較第29年和第30年,29年的貸款為每月還款5473元,30年的貸款為每月還款5393元,同樣是延長(zhǎng)一年,每月負(fù)擔(dān)只減少不到1元,1%左右??梢?jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少,而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。30年的利息負(fù)擔(dān)是94148元,29年的利息負(fù)擔(dān)是904604元,利息負(fù)擔(dān)增加將近400元,4%左右。所以合理的還款期限應(yīng)該是15到20年。
首付越少越合適每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣,對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不一樣,因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。而依據(jù)中央銀行的規(guī)定,購(gòu)房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%,就是說(shuō)購(gòu)房者必須準(zhǔn)備20%以上的首期付款。
一貸款買(mǎi)房劃算嗎?專家建議購(gòu)房者最好能申請(qǐng)到70%至80%的抵押貸款,因?yàn)樵谀撤N程度上,貸款愈多愈好,首期愈少愈好,當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購(gòu)房者的負(fù)債能力之內(nèi)。首期付款額低,就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高,特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些,但購(gòu)房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。因?yàn)槠渌顿Y的收益有不少項(xiàng)目都高于貸款利率,所以選擇較低的首期付款額為好。
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